Colliers: Piața imobiliară din România încheie o primă jumătate de an promițătoare

În ton cu încetinirea economiei, și piața imobiliară din România dă ceva semne de lentoare pe mai multe segmente, însă rezultatele rămân destul de solide în general, spun experții Colliers România într-o radiografie pentru prima jumătate de an. Piața spațiilor logistice și industriale oferă cele mai promițătoare rezultate, crescându-și activitatea de închirieri cu aproximativ un sfert față de aceeași perioadă a anului trecut. Și în zona de birouri, prima jumătate de an a avut în București un volum de închirieri în creștere cu peste 20% față de aceeași perioadă a anului trecut, la aproximativ 160.000 de metri pătrați. Pe fondul dobânzilor în creștere, rezultate mai puțin favorabile s-au înregistrat în zona tranzacțiilor investiționale, unde volumele s-au înjumătățit, precum și în zona rezidențială, unde vânzările au scăzut accelerat.

„Contextul actual nu este cel mai ușor, în condițiile în care economia transmite semnale mixte, vedem și vești bune, și semnale oarecum îngrijorătoare, mai ales cu privire la economia globală. Piața imobiliară locală merge în ton cu aceste evoluții, dar fiecare sector trăiește diferit prezentul. Probabil cea mai solidă piață este cea a spațiilor industriale, unde în mod clar nu s-a ținut ritmul cu pasul rapid de dezvoltare a economiei și a pieței de consum locale din ultimul deceniu, iar acum, mai nou, e tot mai evidentă și tendința de relocare a activităților logistice și de producție în contextul tensiunilor geopolitice”, spune  Laurențiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România.

Astfel, potrivit datelor disponibile în spațiul public, în prima jumătate de an s-au închiriat aproximativ 500.000 de metri pătrați de spații logistice moderne, aproape dublu comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, fără a lua în calcul tranzacțiile directe care nu sunt publice (inclusiv prelungiri de contracte). O schimbare destul de importantă față de alți ani ar fi că Bucureștiul reprezintă doar o treime din totalul tranzacțiilor de închiriere, tendință pe care experții Colliers o așteaptă de ceva timp, în contextul în care dezvoltările de infrastructură, disponibilitatea forței de muncă și dezvoltarea regională împing tot mai multe firme să caute spații logistice în alte zone decât lângă capitală. În trecut, Bucureștiul reprezenta și peste jumătate din totalul tranzacțiilor de închiriere.

Pentru piața office, primul trimestru al anului a foarte slab, dar a fost urmat de un trimestru doi care este printre cele mai solide nu doar din ultimii ani și care ar fi fost considerat printre cele mai bune și înaintea pandemiei. Aproximativ 160.000 metri pătrați de spații de birouri moderne au fost închiriate în București în primele șase luni ale anului, comparativ cu circa 130.000 de metri pătrați în aceeași perioada din 2022. Totuși,  cererea nouă s-a ridicat la doar 45.000 metri pătrați, în scădere cu 40% față de 2022.

„Există ceva semne de încetinire a apetitului de închiriere de birouri din partea firmelor, în același timp nu vedem un calendar prea încărcat de livrări de clădiri noi la orizont, care să pună presiuni pe chirii. Dimpotrivă, s-ar putea ca dacă piața își revine putin să rămânem chiar fără spații pe care să le putem prezenta firmelor. Deja vedem ceva presiuni pe chirii în zonele fără spații vacante. Mai departe, din zona veștilor pozitive pentru acest sector, se pare că tot mai multe firme presează pentru o revenire a angajaților pe perioade mai extinse la birou, chiar dacă formatul de lucru hibrid se menține”, precizează Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.

Mai departe, zona spațiilor comerciale trece printr-o perioadă mai dificilă pentru chiriași. Deși vânzările au crescut și activitatea este mai degrabă peste nivelul dinaintea pandemiei, firmele resimt presiuni asupra marjelor pe fondul chiriilor în creștere (inclusiv a costurilor administrative). Totuși, apetitul rămâne unul solid din partea dezvoltatorilor, iar planurile pentru acest an depășesc 200.000 metri pătrați de spații comerciale noi (deși o parte ar putea fi amânate în contextul întârzierilor în 2024), fiind cel mai aglomerat calendar de peste un deceniu.

Și pentru terenuri a fost o primă jumătate de an destul de solidă, cu un volum total de terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale de aproximativ 250 milioane euro, aproape la jumătate din cât am înregistrat pentru întreg anul 2022. Colliers include în această cifră doar terenurile pentru birouri, spații comerciale, proiecte rezidențiale, fără spații industriale. Totuși, interesul pentru achiziții noi pare sensibil mai scăzut în a doua parte a anului, mulți potențiali cumpărători fiind în așteptare de noi oportunități. De cealaltă parte, majoritatea proprietarilor nu resimt nici o presiune să cedeze prin coborârea prețurilor, astfel că se estimează o încetinire a activității. Volumul înregistrat în prima jumătate de an este generat aproape în proporții egale de sectorul rezidențial și de cel de retail.

„În zona tranzacțiilor investiționale avem o înjumătățire a volumelor, la aproape 170 milioane euro în primul semestru din 2023. În mod clar, dobânzile în creștere și contextul mai incert au creat un ecart mai mare între așteptările cumpărătorilor și cele ale vânzătorilor, chiar dacă pe piață există un număr important de proiecte care pot genera un volum semnificativ în a doua parte a anului. Felul în care se vor închide sau nu aceste tranzacții va fi o provocare pentru piața locală”, punctează  Laurențiu Lazăr.

De altfel, în zona tranzacțiilor imobiliare se remarcă o încetinire substanțială a activității față de ultimii doi ani, dar reprezentanții Colliers spun că este mai degrabă vorba de o revenire la normalitate.

În zona rezidențială, consultanții Colliers remarcă o tot mai mare atenție acordată atât de clienți, cât și de dezvoltatori, zonei de PRS – apartamente de închiriat în clădiri dedicate. Aceasta vine atât pe fondul dobânzilor mai mari, care au făcut ca rata lunară pentru achiziția unui apartament să fie mai mare decât o chirie echivalentă, dar și pe fondul altor tendințe, cum ar fi schimbarea generațională – în contextul în care tinerii caută tot mai multă flexibilitate – sau faptul că unele firme încearcă să ofere angajaților pachete de beneficii mai avantajoase, iar apartamentele cu chirie subvenționată pot fi o variantă.

„După o efervescență absolută în perioada 2021-2022, întâlnită nu doar în România și nu doar în zona rezidențială, anul 2023 a început cu o scădere a vânzării de apartamente la nivel național cu aproximativ 20% față de primul semestru din 2022. Dobânzile mari și-au spus cuvântul, precum și puterea de cumpărare erodată puțin de inflație. Totuși, ritmul de vânzare de apartamente este comparabil cu cel din 2018 și cu aproximativ 30% mai mare decât cel din 2019, așadar nu pare nicidecum o evoluție slabă”, conchide Silviu Pop.